L'essentiel
Pour un contribuable réunionnais, le paysage a beaucoup changé en deux ans. Le Pinel s'est arrêté fin 2024. Le Girardin logement social n'est plus ouvert aux particuliers sur l'île depuis 2018. Et depuis février 2026, un nouveau régime s'adresse à ceux qui achètent un logement pour le louer.
Voici ce qui reste possible, avec pour chaque dispositif le texte de référence et sa date de fin. L'objectif n'est pas de vous vendre un montage, mais de vous aider à poser les bonnes questions avant d'en choisir un.
Un contribuable réunionnais a-t-il vraiment besoin de défiscaliser ?
Pas toujours. À La Réunion, comme en Guadeloupe et en Martinique, l'impôt sur le revenu est automatiquement réduit de 30 %, dans la limite de 2 450 € par foyer (article 197 du code général des impôts). Cette réduction s'applique sans démarche, après le calcul de l'impôt selon le barème.
Deux exemples pour fixer les idées :
un foyer dont l'impôt calculé au barème est de 5 000 € bénéficie d'une réduction de 1 500 € et paie 3 500 € ;
un foyer dont l'impôt au barème est de 12 000 € plafonne sa réduction à 2 450 € et paie 9 550 €.
La défiscalisation n'a donc de sens que si l'impôt restant est significatif. Elle se heurte aussi à un plafond : l'ensemble des avantages fiscaux d'un foyer ne peut pas réduire son impôt de plus de 10 000 € par an. Ce plafond passe à 18 000 € si vous avez réalisé des investissements outre-mer (article 200-0 A du même code).
Quels dispositifs ont disparu à La Réunion ?
Le Pinel. Il concernait les logements neufs acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 (article 199 novovicies). Si vous avez acheté avant cette date, vous conservez votre réduction jusqu'à la fin de votre engagement de location. Aucun nouvel achat ne peut en bénéficier.
Le Girardin logement social. À La Réunion, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane et à Mayotte, il ne concernait que les investissements réalisés jusqu'au 24 septembre 2018 (article 199 undecies C). Il reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2029 dans d'autres collectivités d'outre-mer, comme la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie ou Saint-Martin. Une offre de Girardin logement social portant sur un logement réunionnais doit donc vous alerter.
Comment fonctionne le Girardin industriel en 2026 ?
C'est aujourd'hui le principal dispositif de réduction d'impôt propre à l'outre-mer. Il est prolongé jusqu'au 31 décembre 2029 (article 199 undecies B, version en vigueur au 1er janvier 2026).
Le principe : vous apportez une somme à une structure qui achète du matériel productif (véhicules, engins, équipements, panneaux solaires…). Ce matériel est loué à une entreprise installée outre-mer, qui doit l'exploiter pendant au moins cinq ans et, en général, le rachète ensuite.
En échange, vous obtenez une réduction d'impôt calculée sur la valeur du matériel : 38,25 % de son montant hors taxes en règle générale, avec des taux majorés pour certains territoires et certains secteurs. Une large part de cet avantage (56 % ou 66 % selon le montant de l'opération) est obligatoirement reversée à l'entreprise exploitante, sous forme de loyers réduits.
Quels sont les points de vigilance ?
Votre apport n'est pas récupéré. Votre gain est l'écart entre la réduction d'impôt obtenue et la somme versée. Il ne s'agit pas d'un placement qui vous rend votre capital.
La réduction peut être reprise. Si le matériel cesse d'être exploité avant cinq ans, l'administration peut remettre en cause l'avantage. Demandez qui supporte ce risque dans le montage proposé.
Le plafond de 18 000 € s'applique. Faites le calcul avec l'ensemble de vos autres avantages fiscaux de l'année.
L'opération se fait en une fois. Elle réduit l'impôt d'une seule année ; pour recommencer, il faut réinvestir l'année suivante.
Le Girardin industriel ne finance pas un logement. Il ne se combine donc pas avec un achat immobilier sur le même bien, mais l'impôt économisé peut contribuer à constituer un apport.
Et si vous investissez par une société à l'impôt sur les sociétés ?
Le Girardin existe aussi pour les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés, souvent appelé « Girardin IS » (article 217 undecies, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2029). Une société peut déduire de son résultat imposable le prix de revient de logements neufs situés outre-mer, diminué des taxes, des commissions et des aides publiques reçues.
En contrepartie, elle doit louer ces logements nus dans les douze mois de leur achèvement, pendant au moins cinq ans, à des locataires qui en font leur résidence principale, avec des loyers et des ressources plafonnés.
« Quand j'étais banquier, j'ai largement constaté que le Girardin IS était un véritable moteur des achats sur les programmes neufs. »
Fabien de Toledo, président d'Adrezio
Ce dispositif concerne les sociétés, pas les particuliers en direct. Investir par une société est un choix de structuration à valider avec votre expert-comptable.
Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il à La Réunion ?
Oui. Ce régime, officiellement appelé statut du bailleur privé et souvent surnommé « dispositif Jeanbrun », a été créé par la loi de finances pour 2026 (loi du 19 février 2026, article 47). Le texte ne prévoit aucune restriction territoriale : il s'applique à La Réunion comme en métropole, sans taux spécifique à l'outre-mer.
Il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt, mais d'un amortissement : chaque année, une fraction de la valeur du logement vient en déduction de vos revenus fonciers.
Quels logements sont concernés ?
Un logement neuf, acquis neuf ou sur plan, dans un immeuble collectif (un appartement, donc, et non une maison individuelle).
Un logement ancien, à condition que les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'achat.
Les achats doivent intervenir jusqu'au 31 décembre 2028. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale, pendant neuf ans, à un locataire qui n'est ni membre de votre foyer fiscal ni un parent proche. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés.
Combien peut-on déduire ?
La base amortissable correspond à 80 % du prix, la part du terrain étant fixée forfaitairement à 20 %. Le taux annuel dépend du niveau de loyer choisi :
Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
Social | 4,5 % | 3,5 % |
Très social | 5,5 % | 4 % |
La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, avec une majoration de 2 000 € ou 4 000 € pour les locations sociales et très sociales.
Exemple : pour un appartement neuf acheté 220 000 € et loué en loyer intermédiaire, la base amortissable est de 176 000 €. L'amortissement annuel atteint 6 160 €, sous le plafond de 8 000 €. Ce montant vient réduire chaque année vos revenus fonciers imposables.
Attention à la sortie : si vous ne respectez pas l'un des engagements, les amortissements déjà déduits sont réintégrés à vos revenus fonciers.
Et le Denormandie ?
Le Denormandie, qui vise l'ancien rénové, reste ouvert aux achats réalisés jusqu'au 31 décembre 2027 (article 199 novovicies). Il suppose des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, dans une commune dont le centre a besoin d'être revitalisé ou qui a signé une convention d'opération de revitalisation de territoire.
Outre-mer, la réduction d'impôt atteint 23 % pour un engagement de location de six ans et 29 % pour neuf ans, dans la limite de 300 000 € d'investissement par an. Pour savoir si une commune réunionnaise est éligible, l'ADIL de La Réunion peut vous renseigner.
Et le meublé touristique ?
La location meublée relève d'une autre logique : vous déclarez des revenus de loueur en meublé (LMNP), et la fiscalité dépend du régime choisi et du classement du logement. La loi Le Meur a modifié ces règles. Nous les détaillons dans notre article sur l'investissement en meublé touristique à La Réunion.
Comment choisir entre ces dispositifs ?
Dispositif | Ce que vous achetez | Engagement | Ouvert jusqu'au |
|---|---|---|---|
Girardin industriel | Une part dans du matériel exploité outre-mer | 5 ans d'exploitation (par l'entreprise) | 31/12/2029 |
Girardin IS (sociétés à l'IS) | Des logements neufs loués outre-mer | 5 ans de location nue | 31/12/2029 |
Statut du bailleur privé (Jeanbrun) | Un appartement neuf ou un logement ancien rénové | 9 ans de location nue | 31/12/2028 |
Denormandie | Un logement ancien rénové en centre-ville éligible | 6 ou 9 ans de location nue | 31/12/2027 |
La question de départ est simple : voulez-vous seulement réduire votre impôt d'une année, ou constituer un patrimoine immobilier ? Dans le premier cas, le Girardin industriel répond à la question. Dans le second, l'achat d'un logement locatif se prépare d'abord comme un projet de financement : il faut mesurer votre capacité d'emprunt et regarder ce que l'on peut réellement acheter selon son budget.
Dans tous les cas, faites valider votre situation fiscale par un professionnel habilité (expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste) avant de vous engager.
Questions fréquentes
Puis-je encore faire du Girardin logement social à La Réunion ?
Non. Pour La Réunion, la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et Mayotte, ce dispositif ne concernait que les investissements réalisés jusqu'au 24 septembre 2018. Il reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2029 dans d'autres collectivités d'outre-mer, comme la Polynésie française ou la Nouvelle-Calédonie. À La Réunion, le Girardin encore accessible aux particuliers est le Girardin industriel.
Le dispositif Jeanbrun est-il plus avantageux en outre-mer ?
Non. La loi de finances pour 2026 ne prévoit aucun taux spécifique à l'outre-mer : les taux d'amortissement sont les mêmes qu'en métropole, de 3,5 % à 5,5 % par an pour le neuf et de 3 % à 4 % pour l'ancien rénové. Le dispositif s'applique en revanche bien à La Réunion, sans restriction de zone.
Je vis à La Réunion : la réduction de 30 % s'ajoute-t-elle à mes autres avantages fiscaux ?
Oui. La réduction de 30 %, dans la limite de 2 450 €, s'applique automatiquement au calcul de l'impôt des foyers domiciliés à La Réunion. Les dispositifs comme le Girardin industriel viennent ensuite réduire l'impôt restant, dans la limite de 18 000 € par an.
J'ai acheté en Pinel en 2024 : est-ce que je perds mon avantage ?
Non. La fin du Pinel concerne les achats réalisés après le 31 décembre 2024. Si votre acquisition date d'avant, vous conservez votre réduction d'impôt pendant toute la durée de votre engagement de location, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Défiscaliser à La Réunion en 2026 reste possible, mais le choix s'est resserré : un dispositif de réduction d'impôt pure, le Girardin industriel, et deux régimes liés à l'achat d'un logement à louer. Si vous envisagez un investissement locatif, la première étape est de savoir ce que vous pouvez financer. Pour préparer le financement de votre projet, Adrezio vous accompagne.
ADREZIO SAS — RCS Saint-Denis de La Réunion n° 992 503 599. Immatriculée à l'ORIAS n° 25009278 (www.orias.fr) en qualité de COBSP et IAS. Membre de l'ANACOFI-Courtage. Placée sous le contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Cet article présente les dispositifs fiscaux en vigueur au 9 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement personnalisé.
Conclusion
Fort de 15 ans d'expérience bancaire dans les DOM, dont 8 ans à la direction d'un établissement de crédit spécialisé en Outre-mer, il maîtrise en profondeur les marchés immobiliers ultramarins : dynamiques de prix par territoire, spécificités foncières et réglementaires, dispositifs fiscaux DOM et conditions de financement locales.
Adrezio SAS est immatriculée à l'ORIAS n°25009278 en qualité de COBSP et IAS, membre ANACOFI-Courtage, placée sous le contrôle de l'ACPR.
