Capacité d’emprunt à La Réunion en 2026 : calcul, exemples par salaire et leviers

En résumé (octobre 2026)

• Votre mensualité de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets : c’est la règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), maintenue en 2026.

• La durée du prêt est limitée à 25 ans, 27 ans pour un achat sur plan ou une construction.

• Avec 3 000 € de revenus nets par mois, la mensualité maximale est de 1 050 €, assurance comprise.

• Les banques regardent aussi le reste à vivre : ce qui reste au foyer une fois le crédit payé.

Comment calcule-t-on sa capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est le montant qu’une banque peut vous prêter. Elle part d’un calcul simple : la mensualité la plus élevée que vous pouvez consacrer à votre prêt immobilier.

Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 35 % − mensualités des crédits en cours.

Cette mensualité comprend l’assurance emprunteur. Le montant empruntable s’en déduit ensuite selon le taux et la durée du prêt : plus la durée est longue, plus le montant augmente, mais plus le crédit coûte cher au total.

Combien puis-je rembourser par mois selon mon salaire ?

Pour un foyer sans autre crédit en cours :

Notre simulateur de prêt immobilier convertit cette mensualité en budget d’achat en quelques secondes. Le résultat est indicatif : une simulation de budget ne constitue pas une offre de prêt, et l’obtention d’un financement dépend de l’analyse complète du dossier par les établissements bancaires.

Quelles règles les banques appliquent-elles à La Réunion en 2026 ?

Les règles du Haut Conseil de stabilité financière s’appliquent à La Réunion comme en métropole :

• un taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise ;

• une durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est différée : achat sur plan (VEFA), construction ou travaux importants ;

• une marge de souplesse : chaque banque peut déroger à ces règles pour 20 % de ses nouveaux crédits chaque trimestre, dont au moins 70 % pour l’achat d’une résidence principale et au moins 30 % pour les primo-accédants.

Le HCSF a maintenu ces règles à chacune de ses réunions de 2026, la dernière le 15 septembre 2026.

Au-delà des 35 %, qu’est-ce que la banque regarde vraiment ?

La règle des 35 % fixe un plafond, pas un droit à emprunter. La banque examine aussi :

• le reste à vivre, c’est-à-dire les revenus qui restent une fois toutes les mensualités payées, rapportés à la taille du foyer ;

• la stabilité des revenus : contrat de travail, ancienneté, régularité des revenus d’indépendant ;

• la tenue des comptes et la capacité à épargner chaque mois ;

• l’épargne qui reste après l’achat, qui sert de sécurité en cas d’imprévu.

Mon avis d’ancien banquier. Respecter les 35 % ne suffit pas. La vraie question, c’est le reste à vivre : une fois le crédit payé, est-ce que le budget permet de faire vivre la famille décemment ?

Chaque banque fixe son propre seuil de reste à vivre, selon le nombre de personnes à charge. Un foyer aux revenus élevés peut donc dépasser un peu les 35 %, quand un foyer modeste aura intérêt à rester en dessous.

Quels revenus sont pris en compte ?

• les salaires nets des contrats stables (CDI hors période d’essai, fonctionnaires) ;

• les revenus d’indépendant, en général la moyenne des trois derniers exercices ;

• les pensions et retraites ;

• les revenus locatifs, le plus souvent retenus à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges.

Les primes exceptionnelles, les heures supplémentaires irrégulières et les revenus de placement sont en général exclus ou retenus en partie.

Quel est le taux des crédits immobiliers à La Réunion en 2026 ?

À La Réunion, un prêt immobilier dure en moyenne 21 ans, pour un montant moyen d’environ 145 000 € (IEDOM, octobre 2026). Votre taux dépend de votre profil, de votre apport et de la qualité de votre dossier.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

• Solder ou regrouper un crédit à la consommation avant de déposer le dossier : chaque mensualité en moins libère de la capacité.

• Emprunter à deux : un co-emprunteur ajoute ses revenus, s’il n’a pas lui-même de crédits importants.

• Constituer un apport, au moins pour couvrir les frais d’achat : il rassure la banque et réduit le montant emprunté.

• Allonger la durée, dans la limite de 25 ans : la mensualité baisse, le coût total augmente.

• Mobiliser le prêt à taux zéro si vous êtes primo-accédant dans le neuf : voir notre article sur le PTZ à La Réunion en 2026.

Capacité d’emprunt ou budget d’achat : quelle différence ?

Le budget d’achat ajoute votre apport (et un éventuel PTZ) au montant emprunté, puis retire les frais : frais de notaire, près de 8 % du prix dans l’ancien et d’environ 2,1 à 2,2 % dans le neuf ; frais de garantie du prêt, de l’ordre de 1 à 2 % du montant emprunté ; travaux éventuels. Notre article « Avec 250 000, 300 000 ou 350 000 €, que peut-on acheter à La Réunion ? » donne les surfaces réellement vendues pour chaque budget.

Questions fréquentes sur la capacité d’emprunt à La Réunion

Comment calculer rapidement ma capacité d’emprunt ?

Multipliez vos revenus nets mensuels par 35 %, puis retirez vos mensualités de crédit en cours : vous obtenez la mensualité maximale de votre futur prêt, assurance comprise. Le montant empruntable dépend ensuite du taux et de la durée ; un simulateur ou un courtier le calcule pour votre situation.

La règle des 35 % est-elle obligatoire à La Réunion ?

Oui. La norme du Haut Conseil de stabilité financière s’applique dans les départements d’outre-mer comme en métropole. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs nouveaux crédits, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants, mais ce n’est jamais un droit acquis.

Puis-je emprunter sans apport à La Réunion ?

En pratique, non : d’après notre expérience de courtier, les banques demandent un apport d’au moins 5 % du coût total du projet (prix, frais de notaire et de garantie). Pour un primo-accédant dans le neuf, le prêt à taux zéro réduit le montant du prêt principal.

Qu’est-ce que le reste à vivre ?

C’est la somme qui reste chaque mois au foyer une fois toutes les mensualités de crédit payées. Il n’existe pas de seuil légal : chaque banque fixe le sien selon la composition du foyer. Un reste à vivre confortable peut compenser un taux d’endettement proche de 35 %.

Sources

• IEDOM, « Taux des crédits aux particuliers, La Réunion, 2e trimestre 2026 », octobre 2026

• Haut Conseil de stabilité financière, mesure sur le crédit immobilier (décision D-HCSF-2021-7 modifiée), maintenue le 15 septembre 2026

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours ; la vente est subordonnée à l’obtention du prêt ; si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées.

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Le présent article a une vocation purement informative et ne constitue ni un conseil en investissement ni une offre de crédit.