Frais de notaire à La Réunion en 2026 : calcul, neuf, ancien, terrain

En résumé (octobre 2026)

• Pour un logement ancien à 250 000 €, comptez environ 19 580 € de frais de notaire, soit 7,8 % du prix, et 18 300 € pour un primo-accédant, hors frais de formalités et débours.

• Les droits de mutation sont de 6,32 % du prix depuis le 1er janvier 2026, après la hausse votée par le Département. Un primo-accédant qui achète sa résidence principale reste à 5,81 %.

• Dans le neuf, les frais tombent à environ 2,2 % du prix : 5 410 € pour 250 000 €, hors formalités.

• Plus de 80 % de ces frais sont des taxes reversées au Département, à la commune et à l’État ; la rémunération du notaire, fixée par un barème réglementé, en représente moins d’un cinquième.

Combien de frais de notaire à La Réunion en 2026 ?

Dans l’ancien, les droits et la rémunération du notaire représentent de 7,3 à 8 % du prix selon le montant et votre situation. Les frais de formalités et les débours s’y ajoutent, et font passer les petits budgets au-dessus de 8 %. Voici les montants pour trois budgets courants, calculés avec les taux en vigueur en octobre 2026 :

Calcul Adrezio, actes signés en octobre 2026 : droits de mutation, émoluments du notaire selon le barème réglementé applicable à La Réunion, TVA de 8,5 %, contribution de sécurité immobilière. Montants arrondis à la dizaine d’euros, sans remise, hors émoluments de formalités et débours, qui dépendent du dossier : demandez au notaire un devis détaillé. Neuf : droits et contribution de sécurité immobilière calculés sur le prix hors TVA, pratique courante ; calculés sur le prix TTC, le total serait de 5 570 €.

Pour un petit prix, la part des frais est un peu plus élevée, car la rémunération du notaire est dégressive : ses premiers euros sont facturés au taux le plus haut. Pour savoir quel bien correspond à votre budget, notre article « Avec 250 000, 300 000 ou 350 000 €, que peut-on vraiment acheter à La Réunion ? » s’appuie sur les ventes réelles.

Que paie-t-on vraiment dans les frais de notaire ?

Le mot est trompeur : l’essentiel ne va pas au notaire mais au Département, à la commune et à l’État. Pour un logement ancien à 250 000 € :

Les droits et taxes pèsent donc environ 82 % du total ; la rémunération du notaire, fixée par un barème réglementé par l’État, en représente 18 %. S’y ajoutent les émoluments de formalités (état civil, urbanisme, publicité foncière…) et les débours, que le notaire avance pour vous.

Pourquoi les frais de notaire ont-ils augmenté à La Réunion ?

La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever leur taux de droits de mutation de 4,5 % à 5 % pendant trois ans. La Réunion l’avait maintenu à 4,5 % en 2025 (Département, avril 2025), puis l’a porté à 5 % au 1er janvier 2026, d’après les tableaux officiels de la DGFiP (tableau au 1er janvier 2026, confirmé par celui du 1er juin 2026). Avec la taxe communale et les frais d’assiette, les droits atteignent 6,32 % du prix.

Cette hausse est temporaire : elle s’applique aux ventes signées jusqu’au 31 mars 2028. C’est la date de l’acte authentique chez le notaire qui compte, pas celle du compromis de vente.

Primo-accédant : comment payer moins de frais ?

Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans et que vous achetez pour y habiter, la hausse ne s’applique pas : vos droits restent à 5,81 % du prix. Sur un logement à 250 000 €, l’économie est d’environ 1 280 €.

• Condition : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat, et acheter pour y habiter au moins huit mois par an. Il n’y a pas de condition de ressources, et il n’est pas nécessaire d’obtenir un prêt à taux zéro.

• Justificatif : une déclaration dans l’acte de vente suffit ; l’administration fiscale peut la contrôler après coup, et une fausse déclaration coûte les droits éludés, avec intérêts de retard et, le cas échéant, des sanctions.

• En couple : des époux mariés sous le régime de la communauté doivent être primo-accédants tous les deux ; en indivision (concubins, partenaires de PACS), l’avantage s’applique à la part de chaque acheteur primo-accédant (BOFiP, juin 2026).

Les frais de notaire sont-ils moins chers à La Réunion ?

Non, ils sont du même ordre qu’en métropole. Le taux départemental de 5 % est le même que dans plus de 80 départements de l’Hexagone (tableau DGFiP du 1er juin 2026). La rémunération du notaire suit un barème réglementé par l’État, adapté à l’outre-mer, avec une TVA de 8,5 % au lieu de 20 %. Officier public, le notaire calcule le montant exact et vous remet un devis détaillé sur demande (service-public.gouv.fr).

Combien de frais de notaire dans le neuf ?

Pour un logement neuf vendu par un promoteur, la vente est soumise à la TVA et les droits tombent à 0,715 % du prix. Les frais totaux représentent alors environ 2,2 % du prix : 5 410 € pour un appartement à 250 000 €, contre 19 580 € dans l’ancien (BOFiP). Le statut de primo-accédant ne change rien à ce taux.

À La Réunion, le prix d’un logement neuf comprend une TVA de 8,5 %, contre 20 % en métropole. Elle tombe à 2,10 % dans certains programmes aidés, comme la location-accession (PSLA). Un logement achevé depuis plus de cinq ans, ou revendu par un particulier même s’il est récent, relève du régime de l’ancien. Le neuf ouvre aussi droit au prêt à taux zéro, réservé aux primo-accédants et sous conditions de revenus.

Quels frais de notaire pour un terrain à La Réunion ?

Tout dépend du vendeur :

Les frais de notaire portent sur l’achat du terrain. Le contrat de construction de la maison est signé avec le constructeur, pas chez le notaire, et n’entraîne pas de droits de mutation. Quand une annonce promet des « frais de notaire réduits » sur un terrain, demandez au vendeur si la vente est soumise à la TVA sur le prix total : c’est le cas habituel où les droits réduits s’appliquent.

Les textes ne disent pas si l’avantage du primo-accédant vaut pour un terrain sur lequel vous ferez construire votre résidence principale : posez la question au notaire avant de signer. Les annonces de terrains à vendre à La Réunion donnent une idée des prix par commune.

Peut-on réduire ses frais de notaire ?

• Le mobilier : si l’acte fixe un prix distinct pour les meubles, désignés et estimés un par un, les droits ne portent pas sur ce montant (code général des impôts, art. 735). Seuls les meubles meublants comptent (mobilier, électroménager, équipements de cuisine), pas ce qui ne peut être retiré sans abîmer le logement. La valeur doit être justifiable (liste détaillée, vétusté appliquée), et la tolérance admise ne dépasse pas 5 % du prix (notaires de France).

• La remise du notaire : un office peut accorder jusqu’à 20 % de remise sur la part de sa rémunération calculée au-delà de 100 000 €, au même taux pour tous ses clients. Pour 250 000 €, le gain maximal est d’environ 350 € (code de commerce, art. A444-174). Demandez si l’office la pratique : elle est la même pour tous ses clients.

• Le statut de primo-accédant, vu plus haut, et l’achat dans le neuf, dont le prix inclut toutefois la TVA, sont les deux leviers qui pèsent vraiment.

Sous-évaluer le prix dans l’acte pour payer moins de droits est en revanche une fraude, sanctionnée par le code général des impôts. C’est aussi un mauvais calcul : si le bien n’est plus votre résidence principale quand vous le revendez, la plus-value imposable se calcule à partir du prix inscrit dans l’acte.

La banque finance-t-elle les frais de notaire ?

En général, non : les banques demandent un apport qui couvre au moins les frais de notaire et de garantie du prêt. Aucune règle officielle n’impose pourtant d’apport minimum. Les normes du Haut Conseil de stabilité financière portent seulement sur le taux d’effort, 35 % des revenus au plus, et sur la durée, 25 ans au plus (27 ans dans certains cas, comme un achat sur plan). Le prêt d’accession sociale, lui, exclut expressément les frais de notaire du montant financé (ANIL).

Mon avis d’ancien banquier. Aujourd’hui, c’est plus rare, mais certaines banques acceptent encore de limiter l’apport à 5 % du coût total du projet.

Le dossier doit alors être solide : revenus stables, comptes bien tenus, épargne restante après l’achat. Prévoyez aussi les frais de garantie du prêt, caution ou hypothèque, qui s’ajoutent aux frais de notaire. Notre article sur la capacité d’emprunt à La Réunion détaille ce que regarde la banque ; le Budget Flash donne en quelques minutes une estimation indicative de votre budget, qui ne vaut pas offre de prêt.

Questions fréquentes

Quel est le taux des frais de notaire à La Réunion en 2026 ?

Dans l’ancien, les droits de mutation sont de 6,32 % du prix depuis le 1er janvier 2026, et de 5,81 % pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale. Avec la rémunération du notaire, les frais totaux représentent environ 7,3 à 8 % du prix, un peu plus avec les formalités. Dans le neuf, environ 2,2 %.

Combien de frais de notaire pour un achat à 250 000 € à La Réunion ?

Environ 19 580 € dans l’ancien, 18 300 € pour un primo-accédant, et 5 410 € dans le neuf, hors émoluments de formalités et débours.

Paie-t-on des frais de notaire sur la construction d’une maison ?

Pas de droits de mutation : les frais d’acquisition portent sur l’achat du terrain, et le contrat de construction, signé avec le constructeur, n’en entraîne pas. En revanche, si votre prêt est garanti par une hypothèque, l’acte de garantie passe chez le notaire et ses frais portent sur tout le montant emprunté, construction comprise.

Qui paie les frais de notaire ?

L’acheteur : le code civil met à sa charge les frais d’actes et accessoires de la vente (art. 1593). Ils sont versés au notaire au moment de la signature de l’acte de vente.

Le taux est-il le même dans toutes les communes de La Réunion ?

Oui. Le droit départemental de 5 % et la taxe communale de 1,20 % s’appliquent dans les 24 communes, aucune n’ayant d’exonération.

Méthodologie et sources

• Taux de droits de mutation : DGFiP, tableaux des taux départementaux au 1er janvier 2026 et au 1er juin 2026 ; impots.gouv.fr, frais d’achat d’un bien immobilier.

• Primo-accédants et neuf : BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-20, juin 2026 ; BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-40 ; réponse ministérielle n° 6125, JO du 7 juillet 2026.

• Rémunération du notaire : code de commerce (art. A444-53, A444-91, A444-174) ; service-public.gouv.fr.

• Normes du HCSF : décision D-HCSF-2021-7 modifiée, décrite dans le rapport sur la stabilité financière de la Banque de France (décembre 2025). Mobilier : CGI art. 735 ; immobilier.notaires.fr, mars 2021.

• Calculs : Adrezio, octobre 2026, hors émoluments de formalités, débours et remise éventuelle.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours ; la vente est subordonnée à l’obtention du prêt ; si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées.

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