Location-accession à La Réunion en 2026 : PSLA, BRS et LES

En résumé (octobre 2026)

• PSLA : ouvert sous plafonds de revenus (38 844 € par an pour une personne seule, 83 594 € pour un foyer de quatre en zone B1), prix plafonné, TVA à 2,10 % au lieu de 8,5 %, exonération de taxe foncière pendant 15 ans et prêt à taux zéro sous conditions de revenus.

• L’offre reste rare : près de 100 logements en accession sociale agréés en 2025 à La Réunion (DEAL Réunion).

• BRS : aucun organisme de foncier solidaire n’est agréé à La Réunion ; le projet est toujours en discussion entre intercommunalités en avril 2026.

• LES : 38 logements financés en 2024 contre 314 en 2016 ; une révision des textes est à l’étude.

Qu’est-ce que la location-accession ?

La location-accession se déroule en deux temps. Pendant la phase locative, vous habitez le logement neuf et versez chaque mois une redevance. Elle comprend une part locative, l’équivalent d’un loyer plafonné, et une part acquisitive, une épargne qui viendra en déduction du prix. Vient ensuite la levée d’option : vous décidez d’acheter, vous signez l’acte chez le notaire et vous financez le solde par un crédit.

La réglementation impose plus de six mois de phase locative ; le contrat fixe la durée réelle. À La Réunion, elle est « habituellement d’un an » à la SHLMR et de six mois chez Kheops Développement, d’après les pages de ces deux opérateurs. Le prix est fixé dès la signature du contrat et baisse de 1 % à chaque date anniversaire de votre entrée dans les lieux.

À ne pas confondre avec le « leasing immobilier » de sociétés privées, ni avec le rachat de son logement HLM, présenté plus bas. Le PSLA est encadré par le code de la construction et de l’habitation (art. D. 331-76-5-1), applicable à La Réunion.

Qui peut acheter en PSLA à La Réunion en 2026 ?

Il faut occuper le logement en résidence principale et ne pas dépasser un plafond de revenus. Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année, soit l’avis d’impôt 2025 sur les revenus 2024 pour un contrat signé en 2026. Le plafond dépend de la zone : à La Réunion, Saint-Paul, Saint-Leu, L’Étang-Salé et Les Avirons sont en zone A, les 20 autres communes en zone B1 (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026).

Plafonds de revenus PSLA et BRS en 2026 (arrêté du 24 février 2026), revenu fiscal de référence N-2 ; source : ANIL. Par personne en plus : +13 557 € en zone A, +12 408 € en zone B1. Un jeune ménage ou une personne en situation de handicap compte pour une personne de plus. Si le coût de l’opération divisé par 9 dépasse votre revenu fiscal, c’est ce montant qui est retenu.

Le prix de vente est lui aussi plafonné : 4 423 € hors taxes par m² en zone A et 3 542 € en zone B1, par m² de surface utile (surface habitable, plus la moitié des annexes). La part locative de la redevance ne peut pas dépasser 11,87 € par m² et par mois en zone A, 10,24 € en zone B1.

Quels sont les avantages du PSLA ?

• Une TVA à 2,10 % sur le prix, contre 8,5 % pour un logement neuf classique à La Réunion (code général des impôts, art. 296).

• Pas de taxe foncière pendant 15 ans à compter de l’année qui suit l’achèvement ; l’exonération continue après l’achat (art. 1384 A).

• Un prix allégé : outre-mer, l’opérateur peut bénéficier d’un crédit d’impôt (35 % pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés) et doit en reverser les trois quarts au ménage, en baisse de redevance et de prix (art. 244 quater W).

• Le prêt à taux zéro peut financer 50 % du coût de l’opération en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3 et 20 % en tranche 4, pour un appartement comme pour une maison. Ce coût est retenu dans la limite d’un plafond : 135 000 € pour une personne seule et 283 500 € pour quatre personnes en zone B1 (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 septembre 2026).

• Une sécurité pendant 15 ans après l’achat : en cas de décès, d’invalidité, de chômage de plus d’un an, de mobilité professionnelle, de divorce ou de rupture de PACS, vous pouvez demander, dans l’année qui suit, que l’opérateur rachète le logement : au prix d’achat pendant 5 ans, puis avec une décote de 2,5 % par an. Il doit aussi vous proposer un relogement si vos revenus ne dépassent pas les plafonds du logement social.

Attention à un piège : les plafonds du PTZ sont plus bas que ceux du PSLA en zone B1. Une personne seule peut entrer en PSLA jusqu’à 38 844 € de revenus, mais n’a droit au PTZ que jusqu’à 34 500 €. Vérifiez les deux avant de bâtir votre plan de financement ; notre article sur le PTZ à La Réunion en 2026 détaille les tranches.

Combien de logements en location-accession à La Réunion ?

Peu. Depuis 2012, 43 opérations représentant 770 logements ont été lancées par cinq des sept bailleurs sociaux de l’île et un promoteur privé ; 24 opérations étaient livrées début 2025. Les agréments annuels sont passés de 19 logements en 2020 à 68 en 2024 (rapport du CDHH, février 2025). En 2025, près de 100 logements en accession sociale ont été agréés (rapport d’activité 2025 de la DEAL) ; les bailleurs sociaux ont lancé 32 logements PSLA et en ont livré 20 (ARMOS-oi, avril 2026). Pour mémoire, la demande de logement locatif social atteignait près de 49 100 ménages fin 2024, avec un délai moyen d’attribution de 18 mois.

Programmes publics repérés en octobre 2026 :

• SHLMR : un projet d’une vingtaine de logements PSLA rue des Comores, au Port, dont le terrain a été acheté par l’Établissement public foncier pour un portage de trois ans (délibération municipale du 2 décembre 2025). Les commercialisations sont annoncées sur sa page location-accession.

• Kheops Développement, promoteur privé : villas à Sainte-Marie (42, liste d’attente) et à Saint-Benoît (29), livraisons annoncées en 2027 ; appartements à La Possession, livraison annoncée en 2028.

• La SIDR ne présente pas d’offre PSLA en ligne ; ses ventes portent sur ses logements existants.

Comment financer un achat en location-accession ?

Le financement se prépare dès la candidature, pas seulement au moment d’acheter. La SHLMR demande par exemple une simulation bancaire certifiée, à votre nom, de moins de trois mois et portant sur le coût total de l’opération. Le bailleur examine ensuite votre dossier : un accord de principe de votre banque ne garantit pas qu’il retiendra votre candidature.

Entre la réservation sur plan et la levée d’option, il peut s’écouler deux à trois ans : la construction, puis la phase locative. Vos revenus, votre situation familiale, les taux et les plafonds peuvent changer entre-temps. Refaites une simulation à la livraison et avant de lever l’option. La réglementation encadre ce moment : l’opérateur doit disposer de l’engagement d’une banque de vous proposer, à la levée d’option, un prêt dont la charge mensuelle, hors assurance, ne dépasse pas la dernière redevance versée.

La SHLMR cite trois organismes auprès de ses acheteurs : la Sofider, La Banque Postale et Action Logement (page « Les aides à l’achat »). Si vous avez droit aux aides au logement, l’aide à l’accession sociale et à la sortie de l’insalubrité (AASSI), versée par la CAF outre-mer, peut prendre en charge une partie de la redevance, puis des mensualités (ANIL).

Mon avis d’ancien banquier. Le nombre de programmes éligibles est limité, et peu de banques traitent ces dossiers. Ce type de programme mérite pourtant notre attention : il permet de loger dans des conditions avantageuses un certain nombre de ménages à La Réunion.

Pour estimer ce que votre situation permet, lisez notre article sur la capacité d’emprunt à La Réunion ou faites un Budget Flash : quelques minutes, une estimation indicative qui ne vaut pas offre de prêt.

Que se passe-t-il si vous ne levez pas l’option ?

Vous n’êtes jamais obligé d’acheter. Si vous renoncez, ou si votre crédit est refusé, l’opérateur doit vous rendre la part acquisitive déjà versée dans les trois mois qui suivent votre départ, et aucune indemnité ne peut vous être demandée pour un logement PSLA (ANIL). Les frais payés à l’entrée dans les lieux ne sont pas rendus. Vous n’avez en revanche aucun droit à rester dans le logement.

Si vos revenus ne dépassent pas les plafonds du logement social, l’opérateur doit vous faire trois offres de relogement adaptées, au plus tard six mois après la date prévue pour la levée d’option ; vous disposez d’un mois pour répondre. Cette garantie ne joue pas si vous renoncez pour une mobilité professionnelle. C’est l’une des différences majeures avec un achat classique sur plan.

Peut-on acheter en bail réel solidaire (BRS) à La Réunion ?

Pas encore. Le BRS sépare le terrain du logement : un organisme de foncier solidaire (OFS) garde le terrain, le ménage achète le logement, sous les mêmes plafonds de revenus que le PSLA, et verse une redevance foncière pendant toute la durée du bail, de 18 à 99 ans. Le prix de revente est encadré, pour que le logement reste abordable. Le dispositif est applicable outre-mer, avec une TVA à 2,10 %.

Mais aucun OFS n’est agréé à La Réunion. Fin 2024, les agréments couvraient l’Hexagone, la Guadeloupe, la Guyane et la Martinique (ministère du Logement). Le projet réunionnais, un groupement porté par le Territoire de l’Ouest, est ralenti : en avril 2026, la DEAL notait le retrait de la CINOR et la nécessité de nouvelles délibérations avant l’agrément (suivi du plan logement outre-mer). Méfiez-vous des pages qui annoncent des programmes BRS sur l’île.

Qu’est-ce que le logement évolutif social (LES) ?

Propre aux départements d’outre-mer, le LES est une subvention de l’État réservée aux ménages aux revenus les plus modestes, pour devenir propriétaire d’un logement neuf à faible coût, habitable dès la livraison et conçu pour être agrandi plus tard. Deux formules principales existent : le LES diffus, si vous possédez déjà un terrain et faites construire avec un opérateur agréé, et le LES groupé, où l’opérateur vous vend la maison et son terrain.

Plafonds du logement très social outre-mer au 1er janvier 2026 (ANIL) : ce sont des maximums, que le préfet peut abaisser.

La subvention est plafonnée à 50 % du coût de l’opération. Selon la composition du foyer, elle pouvait atteindre de 26 726 € à 45 141 € en LES diffus et de 36 113 € à 64 145 € en LES groupé en 2025, d’après le dernier barème que nous avons trouvé (guide des aides au logement en outre-mer, mai 2025).

Le reste du financement passe par un prêt bancaire, garanti par un fonds dédié, et peut aussi passer par un prêt d’Action Logement pouvant atteindre 40 000 € sur 25 ans au plus (Action Logement). Le guichet unique à La Réunion est Réunion Habitat. Vous vous engagez pour 15 ans à habiter le logement au moins huit mois par an, sans le louer.

Le dispositif s’est effondré : 314 LES financés en 2016, 3 en 2019 après la suppression de l’allocation logement accession, 38 en 2024. La DEAL indique qu’une révision des textes est engagée au niveau ministériel ; la Région évoquait en août 2026 un « arrêt du dispositif » (communiqué de la Région, 18 août 2026), sans texte officiel de suppression à ce jour. Renseignez-vous avant de bâtir un projet sur le LES.

PSLA, rachat HLM, LES ou BRS : que choisir ?

Le rachat de son logement social concerne davantage de ménages que le PSLA : la SIDR en vend une centaine par an et la SHLMR près de 2 600 en vingt ans (DEAL Réunion, 2025). Le Département verse jusqu’à 6 000 €, selon les ressources, aux locataires de la SIDR, de la SHLMR, de la SEMADER ou de la SEMAC qui achètent le logement qu’ils occupent, s’il a plus de dix ans ; l’aide est à rembourser en cas de revente dans les dix ans (fiche de l’aide départementale). Pour un achat hors dispositif, notre article « Avec 250 000, 300 000 ou 350 000 €, que peut-on acheter à La Réunion ? » montre ce que chaque budget permet, commune par commune, et notre état des lieux de l’accession à la propriété à La Réunion rassemble prix et aides.

Questions fréquentes

Le PTZ est-il cumulable avec le PSLA à La Réunion ?

Oui. À la levée d’option, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût de l’opération en tranche 1, appartement ou maison, dans la limite d’un coût plafonné (135 000 € pour une personne seule en zone B1). Mais ses plafonds de revenus sont plus bas que ceux du PSLA en zone B1 : 34 500 € contre 38 844 € pour une personne seule.

Peut-on acheter en bail réel solidaire à La Réunion ?

Pas en octobre 2026 : aucun organisme de foncier solidaire n’y est agréé. Le projet porté par le Territoire de l’Ouest attendait encore de nouvelles délibérations des intercommunalités en avril 2026.

Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt à la levée d’option ?

Vous n’achetez pas. L’opérateur vous rend la part acquisitive dans les trois mois suivant votre départ, sans indemnité en PSLA, et vous fait trois offres de relogement si vos revenus ne dépassent pas les plafonds du logement social. Les frais d’entrée ne sont pas rendus.

Combien de temps dure la phase locative ?

Plus de six mois, selon la réglementation. Le contrat fixe la durée : à La Réunion, environ un an à la SHLMR et six mois chez Kheops Développement.

Faut-il posséder un terrain pour un LES ?

Pour un LES diffus, oui : vous faites construire sur votre terrain avec un opérateur agréé. Pour un LES groupé, non : l’opérateur vous vend la maison avec son terrain.

Méthodologie et sources

• Règles du PSLA et du BRS : code de la construction et de l’habitation et code général des impôts, versions consolidées de septembre et octobre 2026 ; plafonds 2026 : ANIL, analyse n° 2026-05 ; ANIL, accession progressive.

• Outre-mer : ministère des Outre-mer, Les aides financières au logement en outre-mer, mai 2025.

• Volumes et contexte : DEAL Réunion, rapport du conseil départemental de l’habitat, février 2025 ; DEAL Réunion, rapport d’activité 2025 ; ARMOS-oi, rapport annuel, avril 2026 ; suivi du plan logement outre-mer, avril 2026.

• PTZ : service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 septembre 2026.

• Programmes : pages des opérateurs et délibérations municipales, consultées le 12 octobre 2026. Conseil gratuit et neutre : ADIL de La Réunion.

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