Primo-accédant à La Réunion en 2026 : 4 aides au premier achat et leur cumul

En résumé (octobre 2026)

• Un primo-accédant à La Réunion peut cumuler quatre aides : le PTZ, le prêt Accession d’Action Logement, le prêt d’accession sociale et, s’il rachète son logement HLM, l’aide du Département. Chacune a ses plafonds de ressources.

• Le PTZ finance de 10 à 50 % d’un coût plafonné selon le logement et vos revenus. Le prêt Action Logement prête jusqu’à 30 000 € aux salariés d’une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, sous plafonds de ressources. L’aide du Département, réservée au locataire qui rachète un logement social de plus de 10 ans, est de 4 000 € en général, 6 000 € pour les personnes âgées et les ménages qui vivent de prestations sociales.

• Les trois définitions du primo-accédant diffèrent : deux ans sans être propriétaire pour le PTZ, dix ans pour Action Logement, une première accession pour le Département.

• Exemple chiffré au Tampon : sur un T3 neuf à 300 000 €, un couple avec un enfant finance 127 200 € par le PTZ et le prêt Action Logement, soit 42 % du prix.

• Dans l’ancien du marché privé, ni PTZ ni prêt Accession d’Action Logement : le primo-accédant y gagne surtout des droits de mutation réduits, environ 870 € sur une maison à 170 000 €.

Les aides au premier achat à La Réunion en octobre 2026

Quatre financements aidés existent pour acheter sa résidence principale à La Réunion, chacun sous plafonds de ressources, et ils se cumulent. Trois sont des prêts, à rembourser ; l’aide du Département est une subvention. Les montants du tableau sont des maximums. Sa dernière ligne n’est pas un financement : elle réduit les frais de notaire du primo-accédant dans l’ancien.

Sources : service-public.gouv.fr pour le PTZ, Action Logement pour son prêt, l’ANIL pour le PAS, le règlement 2026-2027 du Département pour son aide et le BOFiP pour les droits de mutation. Pages consultées les 25 et 26 octobre 2026.

Quatre communes sont en zone A : Saint-Paul, Saint-Leu, L’Étang-Salé et Les Avirons. Les vingt autres sont en zone B1 (ministère du Logement, zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026). La zone fixe les plafonds du PTZ et du PAS. La page immobilier neuf à La Réunion indique la zone de chaque commune.

Trois définitions du primo-accédant, une par aide

Un primo-accédant est un acheteur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale récemment, mais chaque aide fixe sa propre durée. Un même ménage peut avoir droit au PTZ et pas au prêt Action Logement.

• PTZ et droits de mutation réduits : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans qui précèdent l’offre de prêt (PTZ) ou l’achat (droits de mutation), puis y habiter. Cette condition tombe en cas d’invalidité, d’allocation aux adultes handicapés ou de logement rendu inhabitable par une catastrophe.

• Prêt Action Logement : acheter sa résidence principale pour la première fois, ou ne pas en avoir été propriétaire depuis dix ans.

• Aide du Département : accéder pour la première fois à la propriété.

• Prêt d’accession sociale : aucune condition de première propriété. Seuls les revenus comptent.

Prenons un locataire qui a vendu il y a cinq ans l’appartement où il vivait. Il peut demander le PTZ et le PAS, mais ni le prêt Action Logement ni l’aide du Département.

Le PTZ : la part qu’il finance et sa date limite

Le PTZ finance de 10 à 50 % du coût du logement d’un primo-accédant sous plafonds de ressources, pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027. Ce coût est retenu dans la limite d’un plafond : 202 500 € pour un couple en zone B1, 243 000 € à trois, 225 000 € pour un couple en zone A. La part dépend du logement et de votre tranche de revenus. La tranche se calcule en divisant votre revenu fiscal de référence par un coefficient familial : 1 pour une personne seule, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre. Le revenu retenu ne peut toutefois pas être inférieur au coût total de l’opération divisé par neuf.

Le remboursement commence après un différé de 10 ans en tranche 1, 8 ans en tranche 2 et 2 ans en tranche 3 ; en tranche 4, il n’y a pas de différé et le PTZ se rembourse sur 10 ans. Pour les seuils de chaque tranche, consultez les plafonds du PTZ 2026 à La Réunion.

Il n’y a pas de PTZ dans l’ancien à La Réunion, sauf pour un logement HLM vendu à son locataire ou, s’il est vacant, à un acheteur sous plafonds de ressources. L’ancien avec travaux est réservé aux zones B2 et C, absentes de l’île (ANIL). Les maisons neuves restent éligibles pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027, comme le PTZ lui-même (ANIL, loi de finances pour 2025).

La DEAL comptait de 598 à 741 offres de PTZ par an à La Réunion de 2020 à 2023, puis 110 en 2024, chiffre provisoire (rapport au CDHH, février 2025). À partir d’avril 2024, le PTZ ne finançait plus les maisons neuves, sauf exceptions. Il les finance de nouveau depuis avril 2025.

Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit un « PTZ parentalité ». Un ménage qui attend un enfant, ou qui élève un enfant de moins de trois ans, y aurait droit, sous les mêmes plafonds de ressources, même s’il a déjà été propriétaire. Ce « PTZ parentalité » ne vaudrait qu’une fois par bénéficiaire. Le texte déposé ne prolonge pas le PTZ au-delà de 2027. L’Assemblée nationale doit voter sa première partie le 3 novembre 2026 (calendrier de l’Assemblée) : rien n’est acquis à ce jour.

Prêt Action Logement en 2026 : 30 000 € pour les salariés du privé

Le prêt Accession d’Action Logement prête jusqu’à 30 000 € aux salariés d’une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, sous plafonds de ressources. Ils ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale depuis dix ans. Le prêt dure 25 ans au plus, sans frais de dossier. Le montant reste dans la limite de 40 % du coût, sauf pour l’achat d’un logement HLM ou en accession sociale, comme la location-accession (questions fréquentes d’Action Logement).

Il finance le neuf, la construction et le logement HLM vendu par son bailleur, mais ni un terrain seul ni un logement ancien du marché privé. Il peut aussi compléter un simple apport, sans prêt bancaire. Action Logement accorde une seule aide par ménage et par projet, dans la limite de ses enveloppes.

Votre dossier complet doit arriver chez Action Logement au moins 30 jours ouvrés avant la signature chez le notaire. Action Logement ne publie pas de plafonds de ressources propres à La Réunion pour ce prêt : nous vérifions ce point avec vous en montant votre plan de financement.

Ne le confondez pas avec deux autres prêts d’Action Logement en outre-mer, de 40 000 € chacun, réservés aux ménages modestes. Le premier finance la construction d’un logement évolutif social, sous un plafond de 15 661 € de revenus pour une personne seule (Action Logement, prêt LES). Le second finance l’achat ou l’amélioration d’un logement ancien, en complément d’une aide de l’État à l’amélioration de l’habitat.

Le prêt d’accession sociale : utile dans l’ancien, sans prêt classique à côté

Le prêt d’accession sociale est un prêt bancaire réglementé, garanti par l’État, ouvert sous les plafonds de ressources du PTZ. Ce plafond est de 34 500 € par an pour une personne seule en zone B1. Il n’exige pas d’être primo-accédant. Il finance le neuf, la construction et l’ancien, sur 5 à 30 ans, jusqu’à 35 ans si le contrat le prévoit.

Ses frais de dossier sont limités à 500 €, et sa garantie échappe à la taxe de publicité foncière. En contrepartie, il ne finance pas les frais de notaire. Surtout, il ne se complète pas par un prêt bancaire classique, mais notamment par le PTZ, un prêt d’employeur comme celui d’Action Logement ou un prêt d’épargne logement (ANIL).

Seules les banques qui ont signé une convention avec l’État le distribuent, et nous vérifions lesquelles de nos banques partenaires à La Réunion le proposent. D’après notre expérience de courtier, il se compare au cas par cas avec un prêt classique : c’est l’ensemble du plan qui décide.

Racheter son logement SIDR ou SHLMR : trois aides, dont une subvention

Le locataire qui rachète son logement social peut cumuler trois aides, chacune sous plafonds de ressources : l’aide du Département, le PTZ et le prêt Action Logement. Le prix, fixé par le bailleur, se situe « autour de 20 à 30 % en dessous du prix du marché » selon la DEAL. Les conditions de chacune :

• l’aide du Département : 4 000 € en général, 6 000 € pour les personnes âgées et les ménages qui vivent de prestations sociales, selon le règlement 2026-2027. Le logement doit avoir plus de 10 ans et appartenir à la SIDR, à la SHLMR, à la SEMADER ou à la SEMAC. Vous devez accéder pour la première fois à la propriété et respecter le barème de ressources du logement social ;

• le PTZ, à 20 % du coût retenu, quelle que soit la commune, aux conditions habituelles de première propriété et de ressources ;

• le prêt Action Logement, sans la limite de 40 % du coût. Vous devez être salarié d’une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus et ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis dix ans. Le diagnostic de performance énergétique du logement doit être classé de A à E.

Les 10 ans portent sur l’âge du logement, pas sur votre ancienneté de locataire. Le bailleur monte la demande d’aide. Le Département la verse au notaire après que vous avez accepté l’offre de prêt. Dans votre plan de financement, elle compte comme un apport personnel. En cas de revente dans les 10 ans, le Département peut en demander le remboursement. Pour les conditions de la vente et de ce remboursement, interrogez le notaire ou l’ADIL de La Réunion, qui conseille gratuitement les particuliers.

Région, commune, CAF : ce qui n’existe pas, ou presque

La Région n’a pas, en octobre 2026, d’aide directe au premier achat : ses aides visent l’amélioration de l’habitat des propriétaires. Nous n’avons trouvé aucune aide communale ou intercommunale à l’accession publiée pour 2026. La base de l’ANIL ne recense à La Réunion que le logement évolutif social (aides locales recensées par l’ANIL).

Ce logement évolutif social (LES) aide les ménages très modestes à faire construire leur logement. Il ne finance plus qu’une poignée de projets : 38 en 2024, contre 206 en 2017, selon la DEAL.

L’APL accession n’existe pas à La Réunion. L’aide possible est l’aide à l’accession sociale et à la sortie de l’insalubrité (AASSI), versée par la CAF et propre à l’outre-mer. Elle allège les mensualités des acheteurs éligibles aux aides au logement (ANIL). Nous vérifions vos droits aux prêts aidés et à l’aide du Département dans l’étude de votre plan de financement.

Peut-on cumuler le PTZ, le prêt Action Logement et le PAS ?

Oui, le PTZ, le prêt Action Logement et le PAS se cumulent, mais trois règles peuvent faire tomber un plan mal monté.

• Le PTZ ne finance jamais seul. Son montant ne peut pas dépasser celui des autres prêts de deux ans ou plus, prêt Action Logement compris. Seule exception, à 50 % du coût en tranche 1 : il peut les dépasser d’un quart, par exemple 100 000 € de PTZ pour 80 000 € d’autres prêts.

• Le prêt Action Logement est plafonné à 40 % du coût, sauf en vente HLM et en accession sociale comme la location-accession. Sur un petit prix, la limite peut tomber sous les 30 000 €.

• Le prêt d’accession sociale exclut le prêt classique. Un plan qui mélange les deux doit être refait.

D’après notre expérience de courtier, la banque applique la norme du Haut Conseil de stabilité financière au total des prêts, PTZ et prêt Action Logement compris. Cette norme plafonne à 35 % la part des revenus consacrée aux crédits (le taux d’effort) et à 25 ans leur durée, 27 ans dans certains cas (Banque de France, rapport de décembre 2025). Elle laisse une marge de dérogation, plafonnée à 20 % des nouveaux crédits : les banques l’utilisaient pour 18,1 % d’entre eux au deuxième trimestre 2026 (HCSF, communiqué du 15 septembre 2026). La mensualité se calcule avec notre simulateur de crédit immobilier.

Trois montages chiffrés au Tampon et à Saint-Pierre

Sur un T3 neuf au Tampon, le PTZ et le prêt Action Logement financent 42 % du prix ; sur une maison ancienne du marché privé, aucun des deux. Les exemples appliquent les règles d’octobre 2026 à des offres de prêt émises en 2026 : le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence de 2024, celui de l’avis d’impôt reçu en 2025. Ils excluent les frais de garantie. Les prix de référence sont des prix médians : ventes DVF (DGFiP, Cerema), calcul Adrezio, sur les 24 mois à fin juin 2026. L’apport couvre au moins 5 % du coût total : d’après notre expérience de courtier, c’est le minimum que demandent les banques ; voir l’apport minimum demandé à La Réunion.

Un couple avec un enfant achète un T3 neuf sur plan au Tampon

Tous deux salariés d’entreprises privées non agricoles de 10 salariés et plus, ils ont un revenu fiscal de 42 000 €. Ils achètent sur plan un T3 de 60 m² à 300 000 €, 5 000 € le m². Ce prix suit le prix médian du neuf au Tampon : 5 040 € le m² sur 41 ventes, chiffre indicatif. Le Tampon est en zone B1 ; à trois, leur revenu divisé par 1,8, soit 23 333 €, les place en tranche 2.

Les prêts aidés financent 42 % du prix. Pendant les 8 ans de différé, seuls le prêt bancaire et le prêt Action Logement se remboursent. Pour une maison neuve au même prix, le PTZ ne financerait que 20 % du coût retenu en tranche 2, soit 48 600 €. Pour le rythme des appels de fonds, voir les paiements d’un achat en VEFA.

Une mère seule avec deux enfants rachète son logement HLM à Saint-Pierre

Elle loue depuis 12 ans un T3 de la SHLMR construit il y a 15 ans. Salariée d’une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, elle a un revenu fiscal de 26 000 €. Le bailleur lui propose son logement à 150 000 €, 27 % sous le prix médian d’un appartement T3 à Saint-Pierre : 205 000 € sur 146 ventes. À trois, son revenu divisé par 1,8, soit 14 444 €, la place en tranche 1.

Aides et prêts aidés couvrent 64 000 €, dont 4 000 € de subvention. Le prêt bancaire ne porte plus que sur 57 % du prix.

Un couple achète une maison ancienne au Tampon

Deux personnes, revenu fiscal de 40 000 €, achètent une maison de 3 pièces à 170 000 €, proche du prix médian d’une maison de 3 pièces au Tampon : 171 000 € sur 109 ventes. Le logement est ancien et n’est pas un HLM : ni PTZ ni prêt Accession d’Action Logement.

• Prêt : 170 000 €, en prêt bancaire classique ou en prêt d’accession sociale. Le couple reste sous le plafond du PAS (51 750 € pour deux personnes en zone B1).

• Apport : 12 630 €, soit les frais de notaire au taux du primo-accédant, au lieu de 13 500 €. Voir le calcul des frais de notaire dans l’ancien.

L’ancien est le cas le moins aidé. Le dossier présenté aux banques se joue alors sur l’apport, la durée et le taux d’effort, qui entrent dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Dans quel ordre monter son dossier ?

Vérifiez d’abord vos droits, puis faites chiffrer le plan complet. Comptez ensuite à rebours depuis la signature chez le notaire : votre dossier Action Logement complet doit arriver au moins 30 jours ouvrés avant.

1. Vérifiez vos droits aide par aide : revenu fiscal, définition du primo-accédant, employeur, commune et type de logement.

2. Faites établir par un courtier Adrezio un plan de financement global, aides comprises, avant de signer un avant-contrat.

3. Déposez en ligne la demande Action Logement, sans attendre.

4. Pour un logement HLM, laissez le bailleur constituer la demande d’aide au Département.

5. Les banques émettent leurs offres, PTZ et prêt d’accession sociale compris, et Action Logement la sienne. Vous disposez de dix jours de réflexion avant d’accepter chacune, puis vous signez chez le notaire.

Mon avis d’ancien banquier. Quand on cumule plusieurs prêts aidés, les banques vont être beaucoup plus à cheval sur le formalisme, et il va falloir faire coïncider les délais des uns et des autres. Et attention aux fins d’année, puisque le PTZ s’appuie sur les justificatifs des revenus N-2. Le 31 décembre agit comme un couperet et oblige à refaire le dossier si l’offre n’a pas été émise avant.

Une offre de PTZ émise en janvier 2027 retiendra le revenu fiscal de 2025, et non plus celui de 2024. Le couple avec un enfant qui achète un T3 neuf au Tampon est en tranche 2, avec un revenu fiscal de 42 000 € en 2024. Avec un revenu 2025 compris entre 46 800 et 54 000 €, son PTZ passerait en tranche 3 : même montant, mais 2 ans de différé au lieu de 8. Au-delà de 54 000 €, il tomberait à 48 600 €, sans différé ; au-delà de 62 100 €, il disparaîtrait. D’après notre expérience de courtier, un dossier de PTZ remis à la banque après septembre obtient difficilement son offre avant le 31 décembre.

Questions fréquentes

J’ai vendu mon logement il y a cinq ans : à quelles aides ai-je droit ?

Au PTZ, pour un logement neuf ou le rachat de votre logement HLM, et au prêt d’accession sociale, sous plafonds de ressources. Le PTZ demande seulement de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans. En revanche, le prêt Action Logement exige dix ans sans être propriétaire, et l’aide du Département une première accession à la propriété. Vous gardez aussi les droits de mutation réduits dans l’ancien.

Peut-on toucher l’APL accession pour un achat à La Réunion ?

Non, l’APL accession n’existe pas à La Réunion : l’aide possible est l’AASSI, propre à l’outre-mer. Elle s’adresse aux acheteurs de leur résidence principale qui sont éligibles aux aides au logement, pour alléger le remboursement de leurs prêts. Elle ne se cumule pas avec une autre aide personnelle au logement. C’est la CAF qui la calcule et la verse.

Un fonctionnaire peut-il obtenir le prêt Action Logement ?

Non, pas le prêt Accession. Il est réservé aux salariés d’une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus. Un agent public garde l’accès au PTZ s’il est primo-accédant sous plafonds de ressources et achète dans le neuf ou son logement HLM. Il garde aussi le prêt d’accession sociale, sous plafonds de ressources, et l’aide du Département s’il rachète son logement HLM en primo-accédant. Dans un couple, Action Logement n’accorde qu’une aide par ménage et par projet.

Le PTZ ou le prêt Action Logement peuvent-ils financer une maison ancienne ?

Non, sauf un logement HLM vendu à son locataire ou, s’il est vacant, à un acheteur sous plafonds de ressources. Le prêt Accession d’Action Logement exclut aussi l’ancien du marché privé. Il est réservé aux salariés d’une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, sous plafonds de ressources et non propriétaires depuis dix ans. Un autre prêt d’Action Logement, réservé aux ménages modestes, finance l’achat d’un logement ancien à améliorer, en complément d’une aide de l’État.

Je loue un logement SIDR depuis trois ans : ai-je droit à l’aide du Département ?

Oui, si le logement a plus de dix ans : c’est son âge qui compte, pas votre ancienneté. Il doit appartenir à la SIDR, la SHLMR, la SEMADER ou la SEMAC et être mis en vente. Vous devez être primo-accédant, en faire votre résidence principale et respecter le barème de ressources du logement social. Un logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire, s’il y vit depuis au moins deux ans.

Le PTZ sera-t-il prolongé après 2027 ?

Pas à ce jour : le projet de loi de finances pour 2027 ne prolonge pas le PTZ. Celui-ci vaut pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027, pour un primo-accédant sous plafonds de ressources. Le texte prévoit un « PTZ parentalité », avec les mêmes plafonds de ressources : un ménage qui attend un enfant, ou en élève un de moins de trois ans, y aurait droit même s’il est déjà propriétaire. Rien n’est voté au 26 octobre 2026.

Méthodologie et sources

• PTZ : service-public.gouv.fr (page vérifiée le 15 septembre 2026) et ANIL, analyses des lois de finances pour 2024 et 2025 ; code de la construction et de l’habitation, art. L. 31-10-2 à L. 31-10-11 et D. 31-10-3-1 à D. 31-10-11, édition consolidée du 9 octobre 2026 ; projet de loi de finances pour 2027, dossier législatif de l’Assemblée nationale et calendrier d’examen ; zonage : ministère du Logement.

• Action Logement : pages du prêt Accession, de ses questions fréquentes, du prêt LES et du prêt acquisition-amélioration, consultées le 25 octobre 2026.

• Prêt d’accession sociale : ANIL. Aide du Département : délibération de la commission permanente du 13 mai 2026 et règlement 2026-2027. Aides locales : ANIL et ADIL de La Réunion. AASSI : ANIL.

• Logement social, PTZ et LES à La Réunion : DEAL Réunion, rapport au CDHH de février 2025. Normes de crédit : Banque de France, rapport sur la stabilité financière de décembre 2025 et communiqué du HCSF du 15 septembre 2026. Droits de mutation : BOFiP. Épargne logement : service-public.gouv.fr.

• Prix : ventes DVF (DGFiP, Cerema), calcul Adrezio, ventes des 24 mois à fin juin 2026 (ventes d’avril à juin 2026 en cours d’enregistrement) ; le prix du neuf au Tampon repose sur 41 ventes (chiffre indicatif). Montages et frais de notaire : calculs Adrezio, octobre 2026, hors frais de garantie, émoluments de formalités et débours ; le devis exact est établi par le notaire.

Comment cet article est préparé : recherches et rédaction assistées par l’intelligence artificielle, chaque fait vérifié aux sources citées ci-dessus, avis et relecture de Fabien de Toledo.

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